Jul 192015
 

Geschrieben von Antje

Bei so gut wie allen Mietverhältnissen müssen Mieter eine Kaution zum Einzug zahlen. Sie stellt eine Sicherheit für mögliche Schäden da, die durch den Mieter entstehen. Der Mieter erhält diese Kaution beim Auszug einschließlich Zinsen zurück.

Aber was passiert, wenn der Vermieter Insolvenz anmeldet? Wie sollten sich Mieter in diesem Fall verhalten?

Mietverhältnis bleibt bestehen

Oft werden Mieter von der Insolvenz des Vermieters überrascht, denn sie erhalten lediglich einen Brief vom Insolvenzverwalter und wissen nicht, welche Folgen daraus entstehen.

Grundsätzlich gilt, dass das Mietverhältnis auch bei Insolvenz des Vermieters weiterhin besteht. Eine entsprechende Regelung findet sich in § 108 der Insolvenzordnung. Eine Ausnahme besteht lediglich dann, wenn dem Mieter die Räumlichkeiten bei Eröffnung des Insolvenzverfahrens noch nicht überlassen wurden. In diesem Fall ist der Insolvenzverwalter nicht an den Mietvertrag gebunden.

Dennoch kann es in der Folge zu einer Kündigung kommen. Das ist dann der Fall, wenn die Wohnung durch den Insolvenzverwalter verkauft wird und der neue Eigentümer eine fristgerechte Kündigung mit „berechtigtem Interesse“ (§ 573 BGB, z. B. bei Eigenbedarf des neuen Eigentümers) ausspricht.

Änderung des Dauerauftrags

Hat der Mieter von der Insolvenz des Vermieters Kenntnis erlangt, ist rechtlicher Rat meist sinnvoll. Hauptaugenmerk sollte nun darauf gelegt werden, dass der Dauerauftrag für die Miete so abgeändert wird, dass diese auf das Konto des Insolvenzverwalters geht, sofern die Insolvenzverwaltung wirksam angeordnet wurde. Das liegt darin begründet, dass der Insolvenzverwalter nun alle Rechte und Pflichten des Vermieters und Eigentümers übernimmt. Hier gilt, dass jede Mietzahlung, die noch an den Vermieter erfolgt, in die Insolvenzmasse eingeht und dann für immer verloren sein kann. Schlimmstenfalls muss sie noch mal an den Insolvenzverwalter gezahlt werden.

Sicherung der Kaution

Die Mietkaution ist nicht immer sicher und kann unter Umständen auch in die Insolvenzmasse einfließen. Im Normalfall sind Vermieter dazu verpflichtet, Kautionen getrennt vom übrigen Vermögen auf einem gesonderten Konto zu hinterlegen. Kommt es zu einer Insolvenz, fällt dieses Guthaben nicht in die Insolvenzmasse, so dass Mieter ihre Kaution vollständig zurück gezahlt bekommen.

Leider kommt nicht jeder Vermieter dieser Pflicht nach, ein separates Konto für Mietkautionen zu hinterlegen. Die Gelder werden meist auf ihr „normales“ Konto eingezahlt, so dass Mietkautionen dann der Insolvenzmasse zugerechnet werden und Mieter in diesem Fall leer ausgehen.

Der Mieterbund rät deshalb schon vorab, dass die korrekte Anlage der Mietkaution auf einem separaten Konto vom Mieter nachgeprüft wird. Kann der Vermieter hierüber keinen Nachweis erbringen, dann steht Mietern sogar das Recht zu, die Miete bis zur Höhe der Mietkaution einzubehalten.

Nebenkostenguthaben – Oft ist es verloren

Gerade bei Nebenkostenguthaben haben Mieter oft das Nachsehen. Dieses Guthaben fließt in der Regel in die Schulden des Vermieters und damit in die Insolvenzmasse ein. Eine Verrechnung mit laufenden Mietzahlungen lehnen die Insolvenzverwalter in der Regel ab, so dass Mieter ihre Forderung beim Insolvenzverwalter anmelden müssen. Die Nebenkostenforderungen eines Mieters werden dann genauso behandelt, wie auch die Forderungen der anderen Gläubiger, weshalb Mieter in der Praxis meist nur einen geringen Teil ausgezahlt bekommen oder sogar leer ausgehen.

Kommt es nicht zu einer Insolvenzverwaltung, sondern zu einer Zwangsverwaltung (Zwangsvollstreckung zur Befriedigung von Gläubigerforderungen), dann muss der Zwangsverwalter gemäß eines Urteils des Bundesgerichtshofes (BGH, VIII ZR 333/02 vom 26. März 2003, MM 03, 261) das Betriebskostenguthaben aus der Zeit vor der Zwangsverwaltung an die Mieter auszahlen.

Gerade Mitglieder von Wohnungsgenossenschaften trifft eine Insolvenz doppelt hart: Sie sind durch die Zahlung von Genossenschaftsanteilen finanziell direkt von der Insolvenz betroffen, denn die Anteile sind unwiederbringlich weg. Oft müssen Mieter hier außerdem Nachschüsse leisten – wird die Genossenschaft dadurch nicht gerettet, sind auch diese Zahlungen verschwunden.

Hier sollten die Alarmglocken angehen

Als Mieter kann man durchaus die Alarmglocken in Bezug auf eine drohende Insolvenz des Vermieters läuten hören. Meist versuchen Vermieter dort zu sparen, wo keine direkten Konsequenzen zu erwarten sind – zum Beispiel bei der Instandhaltung des Hauses. Auch wenn die Hausreinigung ausbleibt oder Heizöl nur in geringen Mengen vom Vermieter gekauft wird, kann das ein Anzeichen für eine bevorstehende Insolvenz sein.
Gerade in dieser Situation sollten Mieter ein wachsames Auge haben, um die Kaution nicht zu verlieren. Das gilt vor allem für Mietkautionen, die vor dem 1. September 2001 (Mietrechtsreform) gezahlt wurden und nicht auf einem separaten Konto angelegt sind. Hier ist ein Nachweis über eine insolvenzfeste Kautionsanlage die sichere Lösung.

Kommentar verfassen

%d Bloggern gefällt das: